國務(wù)院出手多重措施刺激樓市 各方評論不一

　　二套房貸"松綁" 多管齊下救樓市
　　2008年12月17日,為了"進(jìn)一步鼓勵和支持住房消費(fèi),保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模,促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展",一系列囊括稅收、財(cái)政、房貸及貨幣等多方面的樓市政策組合拳再度出擊：
　　房貸:改善性住房貸款政策比照首套房優(yōu)惠政策
　　稅收:購房超2年,轉(zhuǎn)讓免營業(yè)稅 取消城市房地產(chǎn)稅
　　貨幣:廉租房建設(shè)貸款利率下浮10%
　　財(cái)政:中央補(bǔ)助投資100億元保障廉租房建設(shè)

　　用了1年多的時(shí)間,中國房地產(chǎn)市場走過了一個(gè)"輪回"。
　　2007年9月, 二套房提高首付的政策,可以說是當(dāng)時(shí)熱得發(fā)燙的樓市所遭遇的第一瓢冷水。而目前已經(jīng)冰冷的樓市,終于迎來了二套房貸松綁的消息。這是最近一段時(shí)間以來,政府全面出手救樓市的又一記"組合拳"。

　　昨日,國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議,研究確定了新的促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策措施。
　　會議研究確定:
　　一、加大保障性住房建設(shè)力度。爭取用3年時(shí)間,解決近750萬戶城市低收入住房困難家庭和240萬戶林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶區(qū)居民的住房問題,并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度,適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn),將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。
　　二、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)。對已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中,將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的,免征營業(yè)稅;將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的,由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅,改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。
　　三、引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化,促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求,加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持,對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　昨日,央行、銀監(jiān)會還聯(lián)合下發(fā)《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》,規(guī)定廉租住房建設(shè)貸款利率應(yīng)按同期同檔次貸款基準(zhǔn)利率下浮10%執(zhí)行。
　　此前,已經(jīng)陸續(xù)出臺了多項(xiàng)針對房地產(chǎn)市場的"利好"政策,包括下達(dá)100億元中央補(bǔ)助投資計(jì)劃。11月27日,央行大幅下調(diào)利率。11月1日,對個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫下調(diào)到1%;對個(gè)人銷售住房暫免征收土地增值稅;地方政府可制定鼓勵住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策。10月22日,金融機(jī)構(gòu)對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房提供貸款,利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍,最低首付比例調(diào)整為20%。同時(shí),個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率分別下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　減免稅費(fèi) 融資支持 加大“保障”
　　國務(wù)院常務(wù)會議研究部署的三大穩(wěn)定房地產(chǎn)市場措施昨日終于公布，但一石激起千層浪，有人樂觀評價(jià)這一業(yè)內(nèi)渴望已久的中央層面舉措出臺眾望所歸，也有人表示“很失望”。
　　盡管眾說紛紜，多數(shù)專家仍表示，與以往的房地產(chǎn)政策相比，昨日公布的樓市新政確實(shí)亮點(diǎn)頗多，必將穩(wěn)定樓市，達(dá)到促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的目的。

　　營業(yè)稅暫時(shí)減免
　　“國務(wù)院常務(wù)會議提出的措施力度很大，將對房地產(chǎn)行業(yè)帶來十分積極的影響?！盨OHO中國董事長潘石屹如此評價(jià)。
　　潘石屹認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場面臨的最關(guān)鍵問題在流通環(huán)節(jié)。原來的營業(yè)稅政策存在諸多不合理限制，原本出發(fā)點(diǎn)是限制炒房，實(shí)際上高達(dá)5%的營業(yè)稅使得房產(chǎn)難以流通，減免營業(yè)稅抓住了流通環(huán)節(jié)的弊病，必將促進(jìn)市場發(fā)展。
　　而減免營業(yè)稅將給購房人帶來實(shí)質(zhì)性優(yōu)惠。新政規(guī)定，對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。
　　“此次營業(yè)稅調(diào)整對于整個(gè)二手房市場來說是一個(gè)利好政策?！蔽覑畚壹腋笨偨?jīng)理胡景暉預(yù)計(jì)，因上述政策受益的二手房大概占到目前市場總流通量的20%左右，這部分購房者的購房成本將極大降低。
　　我愛我家提供的數(shù)據(jù)顯示，以個(gè)人購買一套100萬元的普通住宅剛好超過2年不到5年為例，按照此前稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)按照售房收入全額征收5.5%營業(yè)稅，即100萬元×5.5%=5.5萬元；而按照新標(biāo)準(zhǔn)則無需交稅，購房人可節(jié)省5.5萬元。如果個(gè)人購買普通住宅未滿2年出售，假設(shè)房主以80萬元購買住房，以100萬元出售的，那么，目前需要繳納的營業(yè)稅為(100萬元-80萬元)×5.5%=1.1萬元，比此前全額征收100萬元×5.5%=5.5萬元，節(jié)省了5.5萬元-1.1萬元=4.4萬元。
　　而與以往減免稅費(fèi)不同的是，此次營業(yè)稅下調(diào)留有附加條件“暫定一年實(shí)行減免政策”，北京金馬華投資集團(tuán)馬越認(rèn)為，對減免稅費(fèi)限定時(shí)限意在使政策效用短期內(nèi)發(fā)揮，如果一年后市場回暖，政府或?qū)⒁暻闆r再定新政。

　　促需求與保供給并行
　　在此前多項(xiàng)樓市政策中，政府著力于推動保障性住房的修建，并未對開發(fā)企業(yè)有所顧及。但在昨日公布的政策首次提出“保持合理的房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)?！?，并表示應(yīng)“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售。支持合理融資需求”，“對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅”。
　　對此，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示中央的政策已經(jīng)從針對扶持購房需求，轉(zhuǎn)變?yōu)橥瑫r(shí)支持住房供給。“對開發(fā)商的合理融資及優(yōu)質(zhì)企業(yè)的兼并重組提供融資服務(wù)”的具體實(shí)施則要看商業(yè)銀行的行動。他認(rèn)為，目前商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸態(tài)度謹(jǐn)慎，政府引導(dǎo)督促銀行行動難度較大，效果也難以控制。而“引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，促進(jìn)商品住房銷售”一句則表明“政府還是在提醒開發(fā)商認(rèn)清市場短期難以回暖的事實(shí)，讓他們盡快降價(jià)促銷，徹底放棄高房價(jià)、高利潤的幻想。再次表明，中央救市重在于救需求，穩(wěn)市場，而非開發(fā)商”。
　　對于首次推出的取消城市房地產(chǎn)稅一說，馬越表示，此稅種的取消，將會減輕房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人持有物業(yè)成本，可以起吸引機(jī)構(gòu)購買商業(yè)、辦公、廠房等公建物業(yè)的作用，也有給予外商投資企業(yè)、外國企業(yè)稅收優(yōu)惠以吸引投資的作用。

　　保障性住房力度再加大
　　自去年以來，“保障性住房”成為我國住房體系的關(guān)鍵詞。此次的國務(wù)院常務(wù)會議再次加大保障性住房力度，首次表明將“本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)”。
　　目前，我國住房公積金體系沉淀資金巨大，2007年僅北京市就有高達(dá)376.27億元住房公積金閑置，全國范圍內(nèi)該數(shù)額高達(dá)數(shù)千億元。而在此前的規(guī)定中，政府僅表示將“住房公積金投資收益用于廉租房等保障性住房建設(shè)”，兩相比較，未來從公積金體系投入保障性住房，特別是經(jīng)濟(jì)適用房的資金將大幅增加。
　　此外，日前建設(shè)部公布將在三年內(nèi)投入9000億元用于保障性住房建設(shè)，市場曾普遍質(zhì)疑這筆巨資的籌集來源。昨日，為支持廉租住房開發(fā)建設(shè)，保障民生，人民銀行、銀監(jiān)會公布聯(lián)合制定的《廉租住房建設(shè)貸款管理辦法》。這無疑將為保障性住房的修建資金來源奠定融資基礎(chǔ)。

　　地方后續(xù)樓市政策可期
　　盡管新政甫一推出不乏叫好聲，仍有專家對其中不少政策提出質(zhì)疑。
　　首先，營業(yè)稅下調(diào)力度低于預(yù)期。政策出臺前，市場曾預(yù)期營業(yè)稅將完全減免，或近似上?！?4條”；此外，市場曾普遍認(rèn)為二套房貸政策將有所放松，但表述與2007年12月5日央行和銀監(jiān)會關(guān)于二套房貸政策“補(bǔ)丁文件”中的原話，“這點(diǎn)不能不讓業(yè)界失望”。
　　業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)測，政策力度之所以有放有收，是中央擔(dān)憂房價(jià)過快下滑、出現(xiàn)市場擔(dān)憂的“崩盤”現(xiàn)象。而此次新政出臺，恰如駕車行駛過程中的“點(diǎn)剎”，在經(jīng)濟(jì)下行趨勢中，保證房價(jià)平穩(wěn)回落至合理水平。但從長期來看，由于房地產(chǎn)市場供求矛盾嚴(yán)重，明年房地產(chǎn)市場將難言好轉(zhuǎn)。
　　此外，會議還要求，各地區(qū)要在執(zhí)行中央統(tǒng)一政策的前提下，結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際，進(jìn)一步采取促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的政策措施。對此，業(yè)內(nèi)人士均表示下一輪地方性房地產(chǎn)政策可期。

2008-12-18